Estimer une maison pour une succession ou une donation

En bref : pour une succession comme pour une donation, la maison doit être évaluée à sa valeur vénale, c'est-à-dire son prix de marché. Dans une succession, ce sont les héritiers qui l'estiment eux-mêmes, à la date du décès, dans une déclaration à déposer dans les 4 mois. L'administration peut contester une valeur trop basse pendant deux ans. Pour être tranquille, appuyez la valeur déclarée sur les ventes réelles du quartier et, si l'enjeu est important ou si les héritiers ne sont pas d'accord, sur une expertise écrite.

La valeur vénale, la seule qui compte

Le Code des droits de succession pose la règle : la valeur imposable des biens est leur valeur vénale au jour du décès, à estimer par les déclarants. Ni le prix d'achat d'origine, ni le revenu cadastral, ni la valeur assurée ne conviennent. Il faut répondre à la question : à quel prix cette maison se serait-elle vendue, ce jour-là, dans des conditions normales ?

Deux conséquences pratiques. D'abord, la date compte : on évalue la maison au jour du décès ou de la donation, pas au jour où l'on s'en occupe. Ensuite, l'état compte : une maison restée en l'état depuis des décennies vaut moins que la médiane du quartier, et il est légitime d'en tenir compte, à condition de pouvoir le montrer.

Succession : délais et déroulement

• Qui déclare. Les héritiers légaux et les légataires universels déposent la déclaration de succession. Ils peuvent la rédiger eux-mêmes ou se faire aider par un notaire.
• Quand. Dans les 4 mois du décès s'il a eu lieu en Belgique, 5 mois s'il a eu lieu dans un autre pays d'Europe, 6 mois hors d'Europe.
• Retard. Les droits sont majorés selon l'importance du retard. Un report d'un ou deux mois peut être obtenu sur simple demande ; au-delà, il faut le motiver.
• Où. Auprès de la Région wallonne, de la Région de Bruxelles-Capitale ou de la Région flamande, selon le lieu où habitait le défunt.

Les taux des droits de succession diffèrent d'une région à l'autre et selon le lien de parenté. Nous ne les reproduisons pas ici : votre notaire les applique à votre situation, abattements et régimes particuliers compris.

Que risque-t-on avec une valeur trop basse ?

L'administration compare la valeur déclarée à des points de comparaison, c'est-à-dire des ventes de biens semblables dans le voisinage. Si elle estime la valeur insuffisante, elle peut requérir une expertise de contrôle, par une demande notifiée dans les deux années qui suivent le dépôt de la déclaration. Des droits complémentaires sont alors dus, avec une amende.

Déclarer trop haut n'est pas mieux : vous payez des droits sur une valeur que la maison n'a pas. L'objectif est une valeur juste et défendable.

Trois niveaux de preuve

1. Les ventes réelles du quartier

C'est la référence qu'utilise l'administration elle-même. Notre estimateur affiche, à partir de la rue, la fourchette des ventes de maisons du secteur statistique d'après Statbel : premier quartile, médiane et troisième quartile. Conservez une copie de la page avec sa date. En 2025, la médiane était de 349 000 € en Flandre, 235 000 € en Wallonie, 530 000 € en Région de Bruxelles-Capitale, mais seul le niveau du quartier est pertinent pour un bien précis.

2. L'estimation d'un professionnel

Un notaire ou un agent immobilier visite la maison et remet une estimation écrite. C'est souvent suffisant quand les héritiers s'entendent et que le bien est ordinaire. Vous pouvez demander une estimation sur place.

3. L'expertise

Un expert immobilier ou un géomètre-expert rédige un rapport argumenté, avec description du bien, points de comparaison et valeur retenue. Elle est recommandée quand la maison est atypique, quand des travaux lourds sont nécessaires ou quand les héritiers sont en désaccord.

Il existe aussi une expertise préalable prévue par le Code des droits de succession : avant de déposer la déclaration, et au plus tard à l'expiration du délai de dépôt, les héritiers peuvent demander au receveur qu'il soit procédé, à leurs frais, à l'évaluation des biens. L'estimation qui en résulte est définitive et sert de base au calcul de l'impôt, ce qui écarte toute discussion ultérieure. La procédure est régionale : demandez à votre notaire comment elle se présente là où le défunt habitait.

Donation d'une maison : les droits se calculent sur la valeur

Donner une maison de son vivant passe par un acte notarié, et les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale du bien. Les tarifs des donations immobilières sont progressifs par tranche et identiques dans les trois régions.

En Wallonie, le tarif « cohabitants » ne vaut que pour les cohabitants légaux. À Bruxelles et en Flandre, il s'étend aux cohabitants de fait qui prouvent au moins un an de vie commune ininterrompue.

Ce que cela donne pour une maison donnée en une fois à une seule personne :

Parce que le tarif est progressif, la valeur retenue a un effet direct : chaque euro au-dessus d'un seuil est taxé au taux de la tranche supérieure. Quand la maison est donnée à plusieurs personnes, le tarif s'applique à la part de chacune. S'y ajoutent les honoraires et frais de l'acte de donation, que la Fédération du notariat permet de simuler avec un module de calcul dédié.

Après la donation ou la succession : penser à la revente

• Plus-value. La maison reçue par donation et revendue dans les 3 ans peut donner lieu à une taxe sur la plus-value si le donateur l'avait lui-même achetée moins de 5 ans avant la revente. Une maison reçue par succession n'est pas concernée. Détail dans le guide sur la plus-value à la revente.
• Cohérence des valeurs. Si vous revendez peu après une succession nettement plus cher que la valeur déclarée, l'écart peut attirer l'attention de l'administration.
• Rénovation en Flandre. L'obligation de rénover une maison de label E ou F jusqu'au label D s'applique aussi en cas de donation. Voir le guide PEB et prix de vente.
• Documents. Pour vendre une maison héritée, il faut pouvoir prouver sa qualité d'héritier et réunir les attestations habituelles, listées dans les documents pour vendre.

Partage entre héritiers : une valeur acceptée par tous

La valeur de la maison sert aussi à partager. Si un héritier garde la maison et indemnise les autres, chacun a intérêt à une valeur différente. Deux précautions évitent la plupart des conflits : désigner ensemble un seul expert dont tous acceptent d'avance les conclusions, et partir d'une base objective que personne ne peut soupçonner, comme la fourchette des ventes réelles du quartier.

La marche à suivre

1. Notez la date de référence : décès ou date prévue de la donation.
2. Relevez la fourchette des ventes du quartier avec l'estimateur et consultez la page de la commune, par exemple Namur, Charleroi ou Uccle.
3. Situez la maison dans la fourchette selon son état réel, photos et devis à l'appui. La méthode est décrite dans combien vaut ma maison.
4. Faites confirmer par un professionnel, et par une expertise si l'enjeu ou le désaccord le justifie.
5. Remettez le tout à votre notaire avant l'échéance des 4 mois.

Sources

• Fédération du notariat, la déclaration de succession et délais de dépôt.
• Fédération du notariat, tarifs des donations immobilières.
• Code des droits de succession, version applicable en Région wallonne, articles 19, 20 et 111 et suivants (texte publié sur wallonie.be).
• Fédération du notariat, sous-estimation de la valeur vénale et taxes sur les plus-values immobilières.
• Vlaanderen.be, renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
• Statbel pour les prix médians 2025.