Frais de notaire pour l'achat d'une maison

En bref : ce que l'on appelle « frais de notaire » à l'achat d'une maison se compose pour l'essentiel d'un impôt, les droits d'enregistrement, que le notaire perçoit pour la Région. Ses honoraires proprement dits sont fixés par la loi et pèsent bien moins lourd. Pour une maison de 300 000 € achetée en Wallonie comme habitation propre et unique, le total est d'environ 13 720 €, dont 9 000 € de droits d'enregistrement et 2 321,74 € d'honoraires hors TVA. Le calculateur de frais d'achat fait le calcul pour votre prix et votre région.

De quoi se composent les frais de notaire

Le décompte que vous remet le notaire avant l'acte comprend cinq familles de postes.

1. Les droits d'enregistrement : l'impôt régional sur l'achat. C'est presque toujours le poste principal.
2. Les honoraires : la rémunération du notaire, fixée par arrêté royal.
3. Les frais administratifs : un forfait légal qui couvre les recherches et formalités de l'étude.
4. Les débours : les sommes que le notaire avance à des tiers pour votre dossier, comme la transcription de l'acte ou le droit d'écriture.
5. La TVA de 21 % sur les honoraires, les frais administratifs et les débours.

Le notaire ne garde donc qu'une petite partie de ce que vous lui versez : le reste est reversé à la Région, à l'État et à des tiers.

Les honoraires : un barème légal, identique partout

Les honoraires d'un acte de vente sont fixés par le tarif annexé à l'arrêté royal du 16 décembre 1950. Ils ne se négocient pas et sont les mêmes chez tous les notaires du pays. Une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023 a introduit une partie fixe et un barème réduit pour l'achat de l'habitation propre et unique.

• Barème J : le barème normal d'une vente de gré à gré.
• Barème Jbis : le barème réduit, quand une ou plusieurs personnes physiques achètent en pleine propriété une habitation qu'elles occuperont elles-mêmes et qui sera leur seul logement.

Attention à une différence avec les droits d'enregistrement : pour le barème Jbis, il faut fixer son domicile dans la maison dans l'année de l'acte. À défaut, la différence avec le barème J est due au notaire.

Montants hors TVA, calculés selon le tarif après indexation au 1er janvier 2026. Le détail des tranches figure sur la page du calculateur.

Le barème réduit est plus avantageux pour les prix courants. L'écart se resserre ensuite, parce que la tranche comprise entre 250 095 € et 500 000 € est tarifée à 0,3 % en Jbis contre 0,2 % en J. Quand deux notaires interviennent, un pour le vendeur et un pour l'acheteur, ils se partagent les mêmes honoraires : choisir son propre notaire ne coûte rien de plus.

Les frais administratifs et les débours

Avant 2023, les frais administratifs variaient d'une étude à l'autre. Ils sont désormais fixés par le tarif : 855 € hors TVA pour un acte de vente d'immeuble, montant indexé au 1er janvier 2026. Si un acte de crédit est signé pour la même opération et à votre charge, le forfait est de 627 € hors TVA pour ce deuxième acte.

Les débours, eux, dépendent du dossier. Le module de calcul de la Fédération du notariat les estime, pour un achat courant, à 309 € de recherches, 285 € de transcription hypothécaire, 100 € de droit d'écriture et 100 € de droit pour les annexes. Ce sont des ordres de grandeur : le montant exact figure sur le décompte de votre notaire.

Les droits d'enregistrement, le vrai poids du décompte

Le taux normal est de 12 % en Flandre et de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. Les trois régions allègent fortement la facture pour l'habitation propre et unique : 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie, et à Bruxelles une exonération des 200 000 premiers euros si le prix ne dépasse pas 600 000 €. Les conditions sont détaillées dans le guide des droits d'enregistrement par région.

Exemple complet : une maison de 300 000 € en Wallonie

Dans le premier cas, les frais représentent 4,6 % du prix ; dans le second, 14,2 %. Nous avons comparé ces résultats au module de calcul de la Fédération du notariat le 1 octobre 2026 : ils concordent.

Et pour la maison médiane de chaque région ?

Statbel publie le prix médian des maisons vendues en 2025. Voici les frais d'achat correspondants pour une habitation propre et unique.

Les prix médians par commune sont consultables page par page, par exemple à Namur, Mons, Uccle ou Gand.

Les frais qui s'ajoutent si vous empruntez

Le crédit hypothécaire fait l'objet d'un acte séparé, avec ses propres honoraires, ses frais administratifs, un droit d'enregistrement et un droit d'hypothèque calculés sur le montant garanti. Depuis la réforme de 2023, les honoraires de l'acte de crédit lié à l'achat de l'habitation propre et unique sont eux aussi réduits. Ces frais ne sont pas inclus dans notre calculateur : la Fédération du notariat propose un module de calcul dédié à l'acte de crédit.

Quand et comment les payer

Les frais se paient au notaire au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, qui intervient en principe dans les quatre mois du compromis. Ils ne sont pas toujours couverts par le crédit : interrogez votre banque et prévoyez-les dans votre plan de financement. Avant de signer un compromis, demandez à votre notaire une estimation écrite des frais, et vérifiez que le prix est cohérent avec les ventes du quartier grâce à l'estimateur.

Sources

• Fédération du notariat : tarif des honoraires des notaires annexé à l'arrêté royal du 16 décembre 1950, version consolidée après indexation au 1er janvier 2026 (articles 2, 6 et 17, point 81 ; tableau des barèmes).
• notaire.be : réforme du notariat, principaux éléments et module de calcul des frais d'acte d'achat.
• notaire.be : que comprennent les frais d'achat.
• Statbel pour les prix médians 2025.

Barèmes et forfaits vérifiés le 1 octobre 2026.