Méthode et sources des prix

prix-maison.be affiche des prix de vente réels, jamais des valeurs inventées par un algorithme opaque. Cette page détaille d'où viennent les chiffres, comment nous les assemblons et ce qu'ils ne disent pas.

Les sources

• Prix par commune : Statbel, « prix de l'immobilier », années 2010 à 2025 et premier semestre 2026, pour les 565 communes belges dans leurs limites de 2025. Types de maisons : toutes maisons, maisons 2 ou 3 façades, maisons 4 façades. Le site ne traite que les maisons.
• Prix par secteur statistique : Statbel, années 2013 à 2023. 3 318 secteurs ont au moins une année publiée, sur 18 204 secteurs reliés à une rue.
• Rues et secteurs : 139 437 rues rattachées à leur secteur statistique à partir des adresses officielles.
• Revenus : Statbel, revenu médian par déclaration fiscale et par commune.
• Parc de maisons : Statbel, statistique cadastrale du parc de bâtiments au 1er janvier 2025 (nombre de maisons par type, période de construction, surface bâtie au sol, garage, chauffage central, salle de bain déclarés au cadastre).
• Construction : Statbel, permis de bâtir délivrés par commune jusqu'en 2025 (maisons unifamiliales neuves, rénovations résidentielles).
• Frais d'achat : taux régionaux des droits d'enregistrement (2 % en Flandre et 3 % en Wallonie pour l'habitation propre et unique, 12,5 % à Bruxelles avec abattement sur 200 000 € sous 600 000 €) et barème légal des honoraires notariaux (arrêté royal du 16 décembre 1950, barèmes J et Jbis après indexation au 1er janvier 2026), vérifiés le 1 octobre 2026. Détail dans le calculateur de frais d'achat.

Statbel calcule ces statistiques à partir des actes de vente enregistrés auprès de l'administration fiscale. Il ne publie un chiffre que lorsque le nombre de ventes est suffisant pour garantir la fiabilité et la confidentialité. Quand une case est vide, nous l'indiquons « n.d. » plutôt que de la combler.

Ce que signifient les chiffres

Pour chaque territoire, nous affichons le premier quartile, la médiane et le troisième quartile des prix de vente. La moitié des ventes se situe entre le premier et le troisième quartile. Nous n'utilisons jamais la moyenne, trop sensible aux ventes exceptionnelles.

Comment fonctionne l'estimateur

1. Votre rue est rattachée à son secteur statistique. Une rue longue peut traverser plusieurs secteurs : la liste de suggestions précise alors la plage de numéros.
2. Si Statbel publie un prix pour ce secteur entre 2021 et 2023, nous prenons l'année la plus récente.
3. Nous actualisons ce prix à 2025 en le multipliant par l'évolution de la médiane de la commune entre cette année et 2025. Exemple : si la médiane communale a progressé de 10 %, la fourchette du quartier est relevée de 10 %. Le résultat est arrondi au millier d'euros et présenté comme une actualisation.
4. Si le secteur n'a pas de prix publié, nous affichons la fourchette de la commune entière pour l'année 2025, puis celle de l'arrondissement si la commune elle-même n'est pas publiée.
5. Les questions d'affinage (état, taille, PEB, extérieur) déplacent un repère entre le premier et le troisième quartile. Chaque critère pèse autant. C'est une aide à la lecture, pas une valeur d'expertise, et nous le signalons à chaque fois.

Classements et indicateurs

• Les classements ne retiennent que les communes d'au moins 30 ventes sur l'année, pour éviter qu'une poignée de transactions ne fasse sauter une commune en tête.
• Les quartiers d'une commune sont les secteurs statistiques de Statbel. Ils portent leur nom officiel (fichier Statbel des secteurs statistiques, population au 1er janvier 2025), écrit ici en minuscules sans ajouter d'accent absent de la source. Quand deux quartiers d'une commune portent le même nom, leur rue principale est ajoutée entre parenthèses.
• L'effort d'achat divise le prix médian d'une maison par le revenu médian de la commune, pour la même année. Nous ne le calculons pas pour les communes fusionnées en 2025, dont le revenu sur le nouveau territoire n'est pas publié.
• Les communes proches sont les huit communes dont le centre (pondéré par les adresses) est le plus proche.

Les limites, franchement

• Pas de prix au mètre carré. Statbel ne publie pas la surface habitable des biens vendus : tout prix au m² serait une estimation que nous refusons d'inventer.
• Le mélange des biens. Une médiane qui monte peut aussi signifier que des biens plus grands ou plus récents se sont vendus cette année-là.
• Le décalage dans le temps. Les chiffres par quartier ont quelques années de retard, d'où l'actualisation par la commune, qui suppose que le quartier suit la tendance communale.
• Les ventes particulières (viagers, ventes entre proches, parts indivises) peuvent figurer dans les statistiques sans être représentatives du marché.

Mise à jour et éditeur

Les données sont rechargées à chaque nouvelle publication de Statbel. Le site est édité à titre personnel et n'est lié à aucune agence immobilière ni à aucun notaire. Une erreur ? Écrivez à contact@prix-maison.be.