PEB et prix de vente d'une maison

En bref : le certificat PEB (EPC en Flandre) est obligatoire pour vendre une maison dans les trois régions, il doit exister avant la mise en vente et sa classe énergétique doit figurer dans l'annonce. Il pèse sur le prix parce que l'acheteur chiffre les travaux d'isolation et, en Flandre comme à Bruxelles, parce que des obligations de rénovation s'attachent désormais aux maisons les plus énergivores. Aucune statistique officielle ne publie en revanche un « prix par classe PEB » : méfiez-vous des pourcentages de décote annoncés sans source.

Ce que dit le certificat

Le certificat évalue la consommation théorique d'énergie du bâtiment dans des conditions d'utilisation standard, à partir de l'isolation, du chauffage, de la production d'eau chaude et de la ventilation. Le résultat est exprimé en kWh par m² et par an et traduit en classe énergétique. Il est établi par un certificateur agréé, après une visite, et il contient des recommandations de travaux.

Parce que le calcul est standardisé, il ne reflète pas votre facture réelle, qui dépend de vos habitudes. Il permet par contre de comparer deux maisons entre elles, ce qui est exactement ce que fait un acheteur.

Les obligations du vendeur, région par région

• En Wallonie, toute personne qui met un logement en vente doit disposer du certificat avant la mise en vente, et toute publicité doit en mentionner les indicateurs.
• À Bruxelles, le certificat est obligatoire pour toute habitation individuelle de 18 m² ou plus et doit être établi avant la mise sur le marché.
• En Flandre, l'EPC est obligatoire pour la vente et le label doit figurer dans les annonces. En cas de contrôle sans EPC valable, l'amende va de 500 à 5 000 €, et la payer ne dispense pas de faire établir le certificat.

Dans les trois régions, le certificat doit être communiqué à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis. Il fait partie des documents à préparer pour vendre.

Pourquoi le PEB pèse sur le prix

L'acheteur additionne le prix et les travaux

Une maison mal classée n'est pas invendable, elle se négocie. L'acheteur raisonne en budget total : prix, frais d'achat et travaux pour atteindre un niveau de confort et de consommation acceptable. La Fédération du notariat le signale dans sa brochure destinée aux vendeurs : les acheteurs sont de plus en plus sensibles à cette information, et une mauvaise performance énergétique peut affecter le prix du bien.

Des obligations de rénovation suivent la maison

En Flandre, depuis le 1er janvier 2023, celui qui achète une maison avec un label E ou F doit la rénover jusqu'au label D au minimum. Le délai, d'abord fixé à 5 ans, a été porté à 6 ans à compter de l'acte, y compris pour les achats déjà réalisés. Le gouvernement flamand a par ailleurs annoncé l'abandon du durcissement progressif qui était prévu à partir de 2028 : l'obligation resterait au niveau du label D. Pour un acheteur, un label E ou F signifie donc des travaux obligatoires, qu'il déduit de son offre.

À Bruxelles, la Région a fixé des objectifs de consommation pour tous les logements : 275 kWh par m² et par an au maximum d'ici 2033, ce qui correspond aujourd'hui à la sortie des classes F et G, puis 150 kWh d'ici 2045. Bruxelles Environnement précise que le calendrier exact dépend de l'entrée en vigueur d'un arrêté du gouvernement. Par ailleurs, l'acheteur qui améliore le certificat d'au moins deux classes dans les 5 ans obtient un abattement complémentaire sur les droits d'enregistrement, de 25 000 € par classe gagnée, ce qui peut rendre une maison énergivore plus attractive qu'il n'y paraît.

En Wallonie, l'obligation porte sur l'existence et la publicité du certificat. Nous n'avons pas trouvé, dans les sources officielles consultées, d'obligation de rénovation attachée à l'achat d'une maison : vérifiez la situation au moment de votre vente auprès des Guichets Énergie Wallonie.

Le parc belge est ancien

La question concerne beaucoup de vendeurs. D'après la statistique cadastrale de Statbel au 1er janvier 2025, 37 % des 3 642 216 maisons du pays ont été construites avant 1946 et 59 % avant 1971.

L'année de construction ne dit pas tout : une maison ancienne rénovée peut être mieux classée qu'une maison des années 1980 laissée en l'état. Chaque page commune détaille l'âge du parc local, par exemple à Liège, Mons ou Ixelles.

Combien de décote ? Ce que l'on sait, et ce que l'on ne sait pas

Statbel publie les prix de vente par commune et par quartier, mais pas par classe énergétique. Les chiffres de prix de ce site (315 000 € de médiane pour une maison en Belgique en 2025) mélangent donc toutes les classes. Nous ne publions pas de pourcentage de décote, faute de source officielle que nous puissions vérifier.

Ce que l'on peut faire de façon rigoureuse :

• Raisonner en coût de travaux. Le certificat liste les améliorations recommandées. Faites établir un ou deux devis pour les postes principaux (toiture, murs, châssis, chauffage) : c'est le montant que l'acheteur aura en tête.
• Se situer dans la fourchette du quartier. L'estimateur donne les premier et troisième quartiles des ventes réelles. Une maison énergivore à rénover se place vers le bas de la fourchette, une maison bien isolée vers le haut. La question « PEB » de l'affinage sert à cela.
• Comparer à des biens réellement vendus, et non à des annonces.

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Il n'y a pas de réponse unique, mais quelques repères.

• Les preuves comptent autant que les travaux. Le certificateur n'encode que ce qu'il peut constater ou ce qui est prouvé. Bruxelles Environnement donne l'exemple d'un mur isolé qui, sans facture ni photo, est encodé comme non isolé. Rassemblez factures, photos de chantier et fiches techniques avant la visite.
• Un certificat ancien peut vous desservir. Si vous avez isolé le toit ou changé la chaudière depuis son établissement, un nouveau certificat reflétera ces travaux.
• Avant des travaux ciblés, comme l'isolation du plancher du grenier, demandez à un certificateur quel effet ils auraient sur la classe.
• Les gros travaux ne se récupèrent pas forcément à la revente si vous les faites uniquement pour vendre : l'acheteur peut préférer les mener à son goût et bénéficier lui-même des primes et, à Bruxelles, de l'abattement complémentaire.

La bonne séquence pour un vendeur

1. Retrouvez votre certificat et vérifiez sa date de validité.
2. S'il est absent, périmé ou dépassé par vos travaux, commandez-en un nouveau en préparant vos preuves.
3. Lisez les recommandations et faites chiffrer les deux ou trois postes principaux.
4. Fixez votre prix dans la fourchette réelle du quartier, en tenant compte de ces travaux. Le guide combien vaut ma maison détaille la méthode.
5. Mentionnez la classe dans l'annonce et tenez le certificat à disposition dès la première visite.

Sources

• Wallonie, vendre, acheter, louer : obtenir un certificat PEB.
• Bruxelles Environnement, le certificat PEB d'un logement en Région bruxelloise et fin programmée des passoires énergétiques.
• Vlaanderen.be, EPC voor een residentiële eenheid et renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
• Bruxelles Fiscalité, abattement complémentaire pour amélioration de la performance énergétique.
• Fédération du notariat, vendre un bien et brochure « Je vends mon bien ».
• Statbel, statistique cadastrale du parc de bâtiments au 1er janvier 2025 et prix de l'immobilier 2025.