Droits d'enregistrement par région

En bref : les droits d'enregistrement sont l'impôt régional payé à l'achat d'une maison existante. Le taux normal est de 12 % en Flandre et de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. Pour l'habitation propre et unique, il tombe à 2 % en Flandre et à 3 % en Wallonie ; à Bruxelles, les 200 000 premiers euros sont exonérés si le prix ne dépasse pas 600 000 €. C'est la région où se trouve la maison qui compte. Le calculateur de frais d'achat applique ces règles à votre prix.

Le tableau comparatif

Droits pour une habitation propre et unique, toutes conditions remplies. À 650 000 €, l'abattement bruxellois ne s'applique plus. Le taux normal flamand est de 12 %.

Rapportés aux prix réels, ces droits pèsent très différemment. Pour la maison médiane vendue en 2025 selon Statbel : 6 980 € en Flandre (prix médian 349 000 €), 7 050 € en Wallonie (prix médian 235 000 €), 41 250 € à Bruxelles (prix médian 530 000 €).

En Wallonie : 3 % pour l'habitation propre et unique

Le taux normal est de 12,5 %. Depuis les actes passés à partir du 1er janvier 2025, un taux réduit de 3 % s'applique à l'achat d'une habitation propre et unique, d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction ou sur plan. Il porte sur la totalité de la valeur d'acquisition.

• Habitation propre : vous y installez votre résidence principale, ce qui se prouve par l'inscription au registre de la population. Le délai est de 3 ans pour une habitation existante et de 5 ans pour un terrain à bâtir.
• Durée d'occupation : vous devez y rester 3 années entières à compter de votre installation.
• Habitation unique : vous ne possédez pas déjà la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble affecté ou destiné à l'habitation, en Belgique ou à l'étranger. Une nue-propriété, un usufruit ou une indivision avec un tiers n'empêchent pas le taux réduit.
• Si vous possédez encore un logement : le taux de 3 % reste accessible si vous vous engagez dans l'acte à le revendre dans les 3 ans.
• Achat à deux : si un seul acquéreur remplit les conditions, le taux réduit lui est accordé à concurrence de sa quote-part.

Si une condition n'est pas respectée, des droits complémentaires égaux à la différence entre 12,5 % et 3 % sont dus. À noter aussi : le chèque habitat n'est plus accordé pour une habitation acquise en 2025 ou plus tard.

En Flandre : 2 % pour la « enige eigen woning »

Le taux normal du verkooprecht est de 12 %. Il descend à 2 % pour l'achat de la seule habitation propre, aux conditions suivantes.

• L'achat est fait par une ou plusieurs personnes physiques, en pleine propriété.
• Il s'agit d'une habitation existante, et non d'un terrain.
• Les acheteurs ne possèdent pas d'autre habitation en pleine propriété. S'ils en possèdent une, ils s'engagent à la vendre dans les 2 ans de l'acte.
• Ils s'inscrivent à l'adresse de la maison dans les 3 ans de l'acte authentique.

Le taux de 1 % qui existait pour les rénovations énergétiques profondes a été supprimé pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2025. Un taux de 1 % subsiste pour l'achat d'un monument protégé comme habitation propre et unique, avec obligation d'investir dans sa conservation. La Flandre applique aussi des régimes particuliers, par exemple une réduction pour les habitations modestes dont le prix ne dépasse pas 200 000 € (220 000 € dans les villes-centres et la périphérie flamande de Bruxelles) : votre notaire vérifie si vous y avez droit.

À Bruxelles : un abattement de 200 000 €

Le taux est de 12,5 %, sans taux réduit. L'avantage prend la forme d'un abattement : aucun droit n'est dû sur les 200 000 premiers euros, ce qui représente une économie maximale de 25 000 €. Conditions principales :

• l'acheteur est une personne physique et acquiert la totalité du bien en pleine propriété ;
• le prix, charges comprises, ne dépasse pas 600 000 € ;
• à la signature du compromis, l'acheteur ne possède pas en pleine propriété un autre immeuble destiné à l'habitation ;
• il établit sa résidence principale dans le bien dans les 3 ans de l'enregistrement de l'acte ;
• il la maintient pendant 5 ans sans interruption.

Depuis le 1er avril 2023, si la durée de résidence n'est pas respectée, l'avantage doit être remboursé en proportion des années manquantes. Depuis la même date, un abattement complémentaire de 25 000 € par saut de classe énergétique est accordé à l'acheteur qui améliore le certificat PEB d'au moins deux classes dans les 5 ans ; le délai d'installation est alors porté à 5 ans. Pour un terrain à bâtir, l'abattement porte sur les 100 000 premiers euros, si le prix ne dépasse pas 300 000 €.

Sur quelle base sont calculés les droits ?

Sur le prix convenu, charges comprises, et au minimum sur la valeur vénale du bien. Si l'administration estime que le prix déclaré est inférieur à la valeur de marché, elle envoie un avis de sous-estimation en s'appuyant sur des ventes comparables dans le voisinage. Elle accepte la discussion, par exemple sur l'état intérieur du bien ; à défaut d'accord, une expertise tranche. L'acheteur paie alors des droits complémentaires, avec amende et intérêts. Acheter au juste prix du quartier, que vous pouvez vérifier avec l'estimateur, écarte ce risque.

Quand les paie-t-on ?

Les droits sont versés au notaire au plus tard à la signature de l'acte authentique, qui intervient dans un délai maximum de quatre mois après le compromis. Le notaire les reverse à l'administration. Ils s'ajoutent aux honoraires et aux frais d'acte, expliqués dans le guide des frais de notaire.

Trois points souvent mal compris

• Maison neuve. Quand la vente est soumise à la TVA, celle-ci remplace les droits d'enregistrement sur la construction.
• Revente rapide. À Bruxelles, une revente dans les 2 ans de l'achat permet de récupérer 36 % des droits payés au départ.
• Habiter une région, acheter dans une autre. Les règles sont celles de la région où se trouve la maison. Un Bruxellois qui achète à Wavre relève du régime wallon ; un Wallon qui achète à Louvain relève du régime flamand.

Sources

• Service public de Wallonie, réduction des droits d'enregistrement à 3 % pour l'habitation propre et unique, questions fréquentes.
• Vlaanderen.be, verkooprecht (sales duty on real estate).
• Bruxelles Fiscalité, abattement sur les droits d'enregistrement.
• notaire.be, droits d'enregistrement en Région wallonne, en Région flamande, à Bruxelles, et sous-estimation du prix.
• Statbel pour les prix médians 2025.

Taux et conditions vérifiés le 1 octobre 2026. Les règles fiscales régionales changent régulièrement : cette page est revue à chaque modification connue.