Plus-value à la revente d'une maison

En bref : un particulier qui revend la maison où il habite ne paie pas d'impôt sur la plus-value. La taxe vise la revente d'un bien bâti qui n'est pas le logement familial (seconde résidence, maison louée) quand elle intervient moins de 5 ans après l'achat : la plus-value est alors imposée à 16,5 %, après des correctifs qui réduisent fortement la base taxable. Passé ce délai, la plus-value réalisée dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé n'est pas taxée.

Plus-value brute et plus-value taxable : deux choses différentes

La plus-value brute est la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. D'après Statbel, le prix médian d'une maison en Belgique est passé de 200 000 € en 2015 à 315 000 € en 2025, soit 57 % de hausse en dix ans, et de 285 000 € en 2022 à 315 000 € (11 % en trois ans). Ces médianes ne suivent pas une même maison dans le temps, mais elles donnent l'ordre de grandeur de ce que le marché a fait.

La plus-value taxable est un calcul fiscal, bien plus favorable au vendeur. Et elle n'existe que dans des cas précis.

Les cas où la plus-value est taxée

1. La revente d'une maison dans les 5 ans de l'achat

Un propriétaire qui revend un immeuble bâti moins de 5 ans après l'avoir acquis à titre onéreux est imposé à 16,5 % sur la plus-value. Les dates retenues sont celles des actes notariés, pas celles des compromis.

2. La revente d'une maison reçue par donation

La taxe s'applique aussi si deux conditions sont réunies : la revente a lieu dans les 3 ans de la donation, et dans les 5 ans de l'achat du bien par le donateur. Une maison reçue par succession n'est pas concernée.

3. La revente d'un terrain non bâti

Elle est taxée à 33 % si elle intervient dans les 5 premières années et à 16,5 % entre la cinquième et la huitième année.

4. La spéculation

Indépendamment des délais, une plus-value que l'administration considère comme issue d'une opération spéculative, c'est-à-dire sortant de la gestion normale d'un patrimoine privé sans être une activité professionnelle, est taxée à 33 %. L'administration s'appuie sur un faisceau de critères pour l'établir.

Les exceptions

• Le logement familial. La taxe ne vise pas la maison d'habitation occupée par le vendeur à titre de logement familial.
• Les biens appartenant à des mineurs ou à des personnes qui leur sont assimilées.
• Les expropriations pour cause d'utilité publique.

Comment se calcule la plus-value taxable

Le calcul part du prix d'achat et le majore avant de le comparer au prix de revente.

1. Prix d'acquisition majoré des frais. Au prix payé s'ajoutent les frais réellement supportés (droits d'enregistrement, frais d'acte), ou un forfait de 25 % du prix d'achat.
2. Majoration de 5 % par année. Ce montant est augmenté de 5 % pour chaque année entière écoulée entre l'achat et la revente.
3. Travaux. Le coût des travaux s'ajoute encore, à condition qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs. Les améliorations faites soi-même ou par des proches ne comptent pas.
4. Prix de revente net. Du prix obtenu, on déduit les frais de mise en vente : publicité, commission d'agence, honoraires de négociation.

La différence est imposée à 16,5 %, quel que soit le niveau de vos autres revenus, et la taxe est majorée des additionnels. Si l'administration estime que la valeur du bien est supérieure au prix déclaré, c'est cette valeur qui est retenue.

Deux exemples chiffrés

Exemple 1 : une revente au rythme du marché

Une maison achetée 285 000 € (prix médian belge de 2022) est revendue trois ans plus tard 315 000 € (prix médian de 2025). Ce n'est pas le logement familial du vendeur.

• Prix d'achat majoré du forfait de 25 % : 356 250 €
• Majoration de 5 % par an pendant 3 ans : 409 687 €
• Prix de revente : 315 000 €

Le prix d'achat corrigé dépasse le prix de revente : il n'y a pas de plus-value taxable, alors que la plus-value brute est de 30 000 €. Une revente qui suit simplement la hausse du marché n'est en pratique pas taxée.

Exemple 2 : un achat rénové et revendu vite

Une maison à rénover est achetée 200 000 €, rénovée par le propriétaire lui-même, puis revendue 320 000 € deux ans plus tard sans qu'il y ait habité.

• Prix d'achat majoré du forfait de 25 % : 250 000 €
• Majoration de 5 % par an pendant 2 ans : 275 000 €
• Travaux réalisés soi-même : non déductibles
• Plus-value taxable : 320 000 € moins 275 000 €, soit 45 000 €
• Impôt à 16,5 % : 7 425 €, avant additionnels

Si les mêmes travaux avaient été facturés par des entrepreneurs, leur coût serait venu en déduction. Et si l'administration y voyait une opération spéculative répétée, le taux de 33 % pourrait s'appliquer. Ces exemples illustrent le mécanisme : ils ne remplacent pas le calcul de votre notaire ou de votre comptable.

Déclaration et paiement

La plus-value se déclare dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques de l'année qui suit celle de la vente. Si le vendeur ne réside pas en Belgique, c'est le notaire chargé de l'acte qui prélève la taxe et la reverse à l'administration.

Ce que cela change pour fixer votre prix

• Vous vendez votre logement : la fiscalité de la plus-value ne vous concerne pas. Concentrez-vous sur le juste prix, avec l'estimateur et le guide combien vaut ma maison.
• Vous vendez une seconde résidence ou un bien loué acheté il y a moins de 5 ans : faites le calcul avant de signer. Attendre la date anniversaire de l'acte d'achat peut suffire à sortir du champ de la taxe.
• Vous avez reçu la maison par donation : vérifiez les deux délais, de 3 ans et de 5 ans, et relisez notre guide sur l'estimation pour une succession ou une donation.
• Vous avez fait des travaux : conservez les factures, elles réduisent la base taxable.

Du côté de l'acheteur, la revente rapide a un autre coût : les droits d'enregistrement et les frais de notaire payés à l'achat, que vous pouvez chiffrer avec le calculateur de frais d'achat, ne sont récupérés que si le prix a suffisamment monté. Les prix médians et leur évolution sont publiés pour chaque commune, par exemple Bruges, Arlon ou Anvers.

Sources

• Fédération du notariat, taxes sur les plus-values immobilières : délais, taux de 16,5 % et 33 %, forfait de 25 %, majoration de 5 % par an, exceptions, déclaration.
• Statbel, prix de l'immobilier par année, 2015 à 2025.