Calculateur
Frais d'achat d'une maison : droits d'enregistrement et frais de notaire
Indiquez le prix, la région et votre situation : le calculateur détaille les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les frais administratifs et la TVA, puis le budget total à prévoir. Taux et barèmes vérifiés le 1 octobre 2026 sur les sources officielles citées plus bas.
Résultat pour 246 000 € en Wallonie
Frais d'achat estimés11 899 €soit 4,8 % du prix
- Droits d'enregistrement (taux réduit 3 %)
- 7 380,00 €
- Honoraires du notaire (barème Jbis)
- 2 152,16 €
- Frais administratifs (forfait légal)
- 855,00 €
- Débours (recherches, estimation)
- 309,00 €
- Transcription hypothécaire (estimation)
- 285,00 €
- Droit d'écriture et droit pour les annexes (estimation)
- 200,00 €
- TVA 21 % (honoraires, frais et débours)
- 717,39 €
- Total des frais d'achat
- 11 898,56 €
- Budget global, prix compris
- 257 899 €
Par rapport au taux normal, le régime de l'habitation propre et unique réduit les droits d'enregistrement de 23 370 € pour ce prix.
Simulation indicative. Seul le décompte établi par votre notaire fait foi : les débours réels, d'éventuelles réductions et votre situation personnelle peuvent modifier le total.
Où la maison médiane se vend autour de 246 000 € en Wallonie
Prix médian des maisons vendues en 2025 (Statbel), communes d'au moins 30 ventes. Classements par province
Le même achat dans les trois régions
Pour un prix de 246 000 €, voici le total des frais d'achat selon la région et selon que la maison est, ou non, votre habitation propre et unique.
| Région | Droits (habitation unique) | Total des frais | Total au taux normal |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 7 380 € | 11 899 € | 35 635 € |
| Flandre | 4 920 € | 9 439 € | 34 405 € |
| Bruxelles | 5 750 € | 10 269 € | 35 635 € |
Prix médian d'une maison en 2025 selon Statbel : 315 000 € en Belgique, 349 000 € en Flandre, 235 000 € en Wallonie, 530 000 € en Région de Bruxelles-Capitale. Voir les prix par région et par province.
Comment le calcul est fait
1. Les droits d'enregistrement
C'est l'impôt régional perçu sur l'achat, et de loin le poste le plus lourd. Il dépend de la région où se trouve la maison, pas de celle où vous habitez aujourd'hui.
- Flandre : 12 % au taux normal, 2 % pour l'achat de l'habitation propre et unique par des personnes physiques, à condition de s'y domicilier dans les 3 ans de l'acte.
- Wallonie : 12,5 % au taux normal, 3 % pour l'habitation propre et unique (actes passés depuis le 1er janvier 2025). Il faut s'y installer dans les 3 ans et y rester 3 ans.
- Bruxelles : 12,5 %. Pour l'habitation propre, les 200 000 premiers euros sont exonérés (économie maximale de 25 000 €) si le prix ne dépasse pas 600 000 €, avec installation dans les 3 ans et maintien de la résidence pendant 5 ans.
Le détail des conditions figure dans notre guide des droits d'enregistrement par région.
2. Les honoraires du notaire
Ils sont fixés par l'arrêté royal du 16 décembre 1950, modifié en dernier lieu par l'arrêté royal du 22 novembre 2022. Le barème comprend une partie fixe et des pourcentages dégressifs par tranche de prix. Le barème J s'applique en général ; le barème Jbis, réduit, s'applique quand des personnes physiques achètent leur habitation propre et unique.
| Tranche du prix | Barème J | Barème Jbis |
|---|---|---|
| Partie fixe | 285 € | 257 € |
| Jusqu'à 7 500 € | 2,5 % | 2,5 % |
| De 7 500 à 17 500 € | 2,5 % | 2,5 % |
| De 17 500 à 30 000 € | 1,75 % | 2 % |
| De 30 000 à 45 495 € | 1,71 % | 1,5 % |
| De 45 495 à 64 090 € | 1,14 % | 0,5 % |
| De 64 090 à 250 095 € | 0,57 % | 0,485 % |
| De 250 095 à 500 000 € | 0,2 % | 0,3 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,2 % | 0,2 % |
Tarif après indexation au 1er janvier 2026, d'après la version consolidée publiée par la Fédération du notariat. Si vous n'êtes pas domicilié dans la maison dans l'année de l'acte, la différence entre le barème Jbis et le barème J est due au notaire.
3. Les frais administratifs, les débours et la TVA
Les frais administratifs d'un acte de vente sont un forfait légal de 855 € hors TVA. S'y ajoutent des débours, c'est-à-dire ce que le notaire paie à des tiers pour votre dossier (recherches, transcription de l'acte, droit d'écriture). Nous reprenons pour ces postes les montants estimés du module de calcul de la Fédération du notariat : ils varient d'un dossier à l'autre. La TVA de 21 % s'applique aux honoraires, aux frais administratifs et aux débours, pas aux droits d'enregistrement.
Ce que le calculateur ne compte pas
- L'acte de crédit hypothécaire, si vous empruntez : honoraires, droit d'enregistrement et droit d'hypothèque propres à cet acte.
- Les réductions particulières : abattement complémentaire bruxellois pour rénovation énergétique, régimes flamands spécifiques (monument protégé, logement social), reprise de droits déjà payés.
- L'achat d'un terrain, d'une maison neuve sous TVA ou une vente publique, qui suivent d'autres règles.
- Les frais hors acte : expertise de la banque, assurances, déménagement, travaux.
Sources
- Fédération du notariat (notaire.be) : tarif des honoraires des notaires, version consolidée après indexation au 1er janvier 2026 et module de calcul des frais d'acte d'achat.
- notaire.be : droits d'enregistrement en Région wallonne, en Région flamande et à Bruxelles.
- Vlaanderen.be : tarifs du verkooprecht.
- Service public de Wallonie : questions fréquentes sur le taux réduit de 3 %.
- Bruxelles Fiscalité (be.brussels) : abattement sur les droits d'enregistrement.
- Statbel pour les prix médians cités.
Taux, barèmes et forfaits vérifiés le 1 octobre 2026. Page éditée par prix-maison.be, site non commercial édité à titre personnel. Une erreur ? Signalez-la.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais d'achat d'une maison en Belgique ?
Ils dépendent surtout de la région et de votre situation. Pour une maison de 246 000 € achetée comme habitation propre et unique, notre calcul donne environ 9 440 € en Flandre, 11 900 € en Wallonie et 10 270 € à Bruxelles, hors frais de l'acte de crédit. Au taux plein, les droits d'enregistrement représentent à eux seuls 12 % du prix en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles.
Les honoraires du notaire sont-ils négociables ?
Non. Pour un acte de vente, ils sont fixés par arrêté royal selon un barème dégressif (barème J, ou barème Jbis réduit pour l'habitation propre et unique). Le notaire ne peut demander ni plus ni moins. Deux notaires qui interviennent pour la même vente se partagent ces honoraires, sans supplément pour l'acheteur.
Que sont les frais administratifs du notaire ?
Ce sont les frais de l'étude liés aux recherches et formalités qui ne sont pas couverts par les honoraires. Depuis la réforme de 2023, ils sont fixés forfaitairement pour un acte de vente : 855 € hors TVA après l'indexation du 1er janvier 2026.
Qu'est-ce qu'une habitation propre et unique ?
C'est le logement où vous établissez votre résidence principale, sans posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation. Les délais pour s'y domicilier et la durée d'occupation exigée varient selon la région. Si vous possédez encore un autre logement, les trois régions prévoient un engagement de revente dans un délai fixé : votre notaire vérifie votre situation.
Faut-il ajouter des frais pour le crédit hypothécaire ?
Oui si vous empruntez. L'acte de crédit est un acte distinct, avec ses propres honoraires, son droit d'enregistrement et son droit d'hypothèque. Ce calculateur ne les inclut pas : demandez le décompte à votre notaire ou utilisez le module de calcul de la Fédération du notariat.
Y a-t-il des droits d'enregistrement sur une maison neuve ?
Quand une maison neuve est vendue sous le régime de la TVA, la TVA remplace les droits d'enregistrement sur la construction. Ce calculateur porte sur l'achat d'une maison existante, soumis aux droits d'enregistrement.